Dům a stavba

Plánování stavby domu. Na co nezapomenout

Než se pustíte ať už do stavby domu svépomocí, nebo do spolupráce se stavební firmou, nezapomeňte, že součástí přípravy je i vypracování časového a finančního plánu. Právě tyto dva aspekty mají v nejednom případě hlavní slovo.

stavba domu

Jaký má být váš domov, aby vyhovoval vašim záměrům a potřebám? Představte si, kolik osob v něm bude bydlet, jaké budou mít potřeby, nároky na soukromí, práci a podobně.

Tvorba časového plánu

Časový harmonogram slouží jako průvodce během celé výstavby, informuje o časovém průběhu stavby a její celkové realizaci. Může být vypracován na vyžádání stavebníka nebo stavebního úřadu. Je sice pravda, že v případě stavby rodinných domů to není nutný dokument, ale stojí za zvážení, protože má velkou výpovědní hodnotu nejen z hlediska trvání stavby, ale i z kapacitního pohledu (materiál, energie, lidské zdroje), jakož i financování výstavby.

Vypracování časového plánu závisí především na rozpočtu určeném na stavbu domu, protože na jeho základě se vytváří kalkulace. Stavební rozpočet můžeme rozdělit na hlavní stavební výrobu (HSV) a přidruženou (PSV), do které zařazujeme i montážní práce. Další dělení je podle etap, které jsme seřadili tak, aby časově následovaly za sebou. Z hlediska tvorby časového plánu je třeba i jednotlivé etapy rozdělit například na elektroinstalaci, ústřední topení atp., protože tyto práce se provádějí ve dvou nebo třech časových etapách. Pro každou etapu je třeba vypočítat počet normohodin, které jsou potřeba k vyhotovení, to znamená množství práce v intervalu jedné hodiny. Tento údaj je však jen pomůckou pro vás, protože u projektu je nutná i znalost technologie a realizace jednotlivých postupů. Proto je u řemesel, u kterých se práce dělí na časové intervaly, dobré požádat přímo odborníka, aby nabídkový rozpočet rovnou rozdělil podle doby trvání práce a z toho vypočítal celkovou dobu realizace. Při realizaci je ideální řídit se od začátku stavby postupy, které navrhl projektant. Nezapomeňte ani na skutečnost, že některé věci se budou muset udělat dvakrát. Tak se vypočítá výsledná doba určité etapy.

Co by nemělo chybět?

Nejčastější a nejpřehlednější způsob zobrazování časového plánu je harmonogram. Časový harmonogram obsahuje všechny základní údaje o připravované výstavbě. Do časového plánu můžeme zahrnout i práce, které souvisejí se samotnou přípravou staveniště, jako jsou například asanační práce v místě výstavby, vybudování nebo překládky inženýrských sítí, garáž, oplocení či terénní úpravy. Z vyjmenovaných objektů se potom sestaví takzvaná objektová sestava, která obsahuje i termíny začátku a ukončení výstavby objektů i s předpokládanými rozpočtovými náklady.

Časový plán obsahuje také grafickou část, která se skládá z časové osy rozčleněné na kvartály a měsíce (u větších staveb i roky), kde se taktéž zakreslí předpokládaný průběh výstavby s návaznostmi, případně přerušení stavby. Vytvoření časového harmonogramu má význam i při rozsáhlejší rekonstrukci. Minimální časové období, které má význam dokumentovat v časovém harmonogramu, je jeden týden (harmonogram naplánovaný po dnech má velmi velkou pravděpodobnost, že bude zrušen hned po prvním týdnu realizace stavby). Obvykle se časová období v plánu dělí po měsících.

Tento dokument vyjadřuje záměr stavebníka a poskytuje mu tak přehled o zamýšlených aktivitách, které vy jako vlastník můžete korigovat. Podle časového plánu můžete zjistit, zda realizace stavby domu postupuje podle termínu, který vám slibuje stavební firma.

  • Při plánování stavby domu je důležitá konzultace se stavební firmou a autorizovaným architektem.

Časový plán svépomocí

Doba realizace stavby souvisí i s faktory, jako jsou počet pracovníků, plynulé zásobování materiály, tedy i s vytvořením vhodných pracovních podmínek. Jednoduchý časový plán si můžete vypracovat i sami. Z projektové dokumentace si vypočítáte objemy základních prací. Z těchto objemů na základě příslušných norem času potřebného na vykonání jednotky produkce dostanete celkový normový čas potřebný k vykonání práce. Například při objemu prací 60 m3 zdiva a normového času 3,4 Nh/m3 (tento údaj najdete v informacích o stavebním materiálu, ze kterého se staví) je normový čas dvě stě čtyři hodiny. Při pracovní směně osmi hodin bude práce čtyřem dělníkům trvat 6,38 dne, tedy zaokrouhleně šest dnů. Dvojnásobný počet lidí by tuto práci dokázal vykonat za tři dny.
Trvání prací závisí na několika aspektech: na technické náročnosti stavby, dopravní dostupnosti stavby, klimatických podmínkách, ale samozřejmě i na tom, zda si výstavbu domu dáte dělat „na klíč“, nebo se do ní pustíte svépomocí. Při sestavování časového harmonogramu je třeba vykonat důslednou analýzu celkového procesu – počet pracovníků, stavebních materiálů, řešení zařízení staveniště, finance, energie a podobně.

Už vlastníte stavební pozemek?

V tom případě patříte k těm šťastnějším. Pokud totiž nejste vlastníkem jiné nemovitosti a nemáte ideálního ručitele, ale máte dostatečný měsíční finanční příjem, můžete výstavbu domu financovat úvěrem z banky, protože k zabezpečení úvěru jí bude stačit i pozemek, neboť ten představuje položku rozpočtu na výstavbu.

V případě, že ještě nemáte ani pozemek, jednou z možností, odkud můžete čerpat peníze na jeho koupi, je úvěr ze Státního fondu rozvoje bydlení. Podmínkou je ručit jinou nemovitostí, jejíž hodnota musí být vyšší než je výše úvěru. O tento typ úvěru můžete požádat i při výstavbě inženýrských sítí. Doporučujeme o něj však požádat včas, protože pokud se stanovená výška určená na rok vyčerpá, musíte čekat až do dalšího kalendářního roku.

Další možností je financování stavby pomocí hypotéčního úvěru. Je to nejběžnější způsob financování. Každá banka má dvě primární podmínky, které musíte splňovat: ručit nemovitostí a mít dostatečný finanční příjem, abyste dokázali úvěr splácet. Podmínky pro jeho získání se však zpřísnily. Důvodem je především nárůst mezd v uplynulých letech. Je možné ručit i rozestavěnou stavbou, ale musíte mít rozpracovaný projekt a započatou výstavbu, protože rozestavěnou realizaci je možné zapsat na list vlastnictví až po vystavení alespoň prvního nadzemního podlaží. U tohoto způsobu financování jsou peníze uvolňovány postupně.
Máte-li peníze umožňující spořit, určitě vám to při financování stavby pomůže, protože bude pro vás snazší získat hypotéční úvěr. Léty se prostředky stavebního spoření úročí a je možné z nich získat státní prémii v určité hodnotě. Stavební spoření také umožňuje postupné financování a později můžete využít už rozestavěný dům jako záložní objekt ručení.

plánování stavby

Časový plán

Dobrý časový plán obsahuje rozpočtové náklady pro každou jednotlivou etapu, číselné vyjádření nákladů na realizaci v příslušném měsíci a sumář nákladů na realizované práce v měsíci. Námi uvedený harmonogram je jen teoretický příklad, protože některé oddíly mohou chybět, jiné jsme slou­čili do jednoho řádku, ale při tvorbě harmonogramu pro rodinný dům jsou takováto seskupení možná. V tomto harmonogramu můžete dokonce po dohodě se stavební firmou vyznačit termíny dokončení ucelených částí a zabezpečit tak opatření v případě, že by se neplnily. Díky kontrole termínů budete mít jistotu, že vaše realizace bude dokončena včas, a zároveň budete mít přehled o čerpání peněz.

Stavební dozor

V případě, že nejste stavební odborník a chcete ušetřit čas i peníze ztracené nevydařenými postupy a promrhaným materiálem, najměte si na stavbu stavební dozor. Ze zákona dokonce platí, že pokud stavbu uskutečňujete svépomocí, potřebujete alespoň prohlášení od oprávněné osoby, že bude na stavbu dohlížet po technické stránce, ale i z hlediska bezpečnosti. Ve vašem vlastním zájmu byste měli tak učinit i v případě, pokud jste si najali stavební firmu. Stavební dozor slouží nejen jako kontrolor správného provádění stavebních prací, ale i jako poradce už během přípravy realizace, případně vám může pomoci při vyřizování úředních povolení.

Tvorba finančního plánu

Začněme se zabývat rozpočtem určeným na stavbu. Rozpočet je základem přípravy stavby, podle něj poskytuje banka finanční prostředky. Finanční sumu určenou na stavbu můžeme v tomto případě podle druhu práce rozdělit do tří skupin:
» koupě pozemku a vybudování inženýrských sítí (voda, plyn, kanalizace, elektřina),
» výstavba spodní stavby, čili realizace základů rodinného domu, jejichž cena se zvyšuje se zvyšováním komplikací pracovních podmínek (spodní voda, nestálá půda),
» samotná výstavba domu.

Celkově to vytváří sumu použitou jako náklady na materiál, práci a činnosti související s celkovou výrobou stavby, takže sem patří i poplatky, které jsou třeba na vybavení povolení na stavbu. Pro sestavení rozpočtu se musíte umět orientovat především v aktuálních cenách materiálů, je třeba znát ceník prací a též projektovou dokumentaci.

Lhůta výstavby

Tímto pojmem se označuje celková doba trvání výstavby zaznamenávaná ve stavebním deníku od začátku výstavby až po její odevzdání. Lhůta výstavby se může určovat od data platnosti stavebního povolení, které na samotnou výstavbu trvá tři roky, ale od vydání stavebního povolení je třeba se stavbou začít nejpozději do dvou let. V případě, že nestihnete dodržet stanovenou lhůtu, musíte požádat stavební úřad o prodloužení. Taktéž to závisí na možnosti financování výstavby či na samotné době potřebné k výstavbě na základě stavebních procesů.

Text: Alžbeta Fialová
Foto: isifa/Shutterstock
Zdroj: časopis Recepty prima nápadů

Komentovat

Nepřehlédněte